안녕하세요. 오늘은 성인이 된 후 꼭 한번 쯤은 경험한다는 전세계약서에 대한 내용에 대해서 포스팅을 준비하였습니다.
일반적으로 전세계약서를 작성시 공인중개사 말만 믿고 체결하시는 분들은 꼭 이 글을 보셔야합니다. 그럼 전세계약서 특약사항 주의사항 작성방법 에 대해서 알아도록 하겠습니다.
전세계약이란 무엇일까?
| 대한민국에서 집을 임대하기 위해서는 크게 전세, 월세 두가지 유형이 있습니다. 월세의 경우 일부 보증금(보통 소액)과 매월 월세를 임대인에게 지급하게 됩니다.
👉전세는 2년간 임대인에게 보증금을 빌려주고 월세 없이 관리비만 납부하면서 거주 할 수 있는 전세계에서 많이 볼 수 없는 임대차계약 중 하나입니다. 대부분 혼동하는 용어가 있는데 임대인(건물의 소유주), 임차인(방을 구하는 사람) 2가지 용어를 꼭 인지하시고 계약하시는데 도움되시기 바랍니다. |
전세계약서 준비물
| 임차인의 경우에는 신분증만 챙겨오시면 됩니다. 인감도장이 필수라고 생각하시는 분들이 계시는 것으로 알고 계시는데요. 도장이 없어도 괜찮습니다. 👉자필 서명으로 전세 계약을 진행 하실 수 있습니다. |
전세계약서 주의사항(기초편)
기초편 (1)
| 내가 계약하려는 집의 부동산 시세를 확인이 가장 우선이 되어야합니다. 내가 계약하려는 건물의 매매가 1억인데 전세가 1억 2천이라면 나중에 보증금을 돌려 받는 과정에서 어려움을 느끼실 수 있는데요.
이것을 해결하기 위해서는 계약하려는 👉전세집의 전세금액이 매매가보다 높다면 피하시길 권유해드립니다. 만약, 전세가가 정상적이라면 아래의 절차대로 진행하시면 됩니다. |
기초편 (2)
| 전세계약시 가장 중요한 것은 👉내가 임대하려는 건물의 계약자가 실제로 소유하고 있는지 확인을 하셔야합니다. 건물 등기부등본과 임차인의 신분증을 통해서 확인 하실 수 있습니다.
건물 등기부등본은 항상 계약하는 당일에 출력하여 변동이 없는지 확인하는 작업은 필수입니다. 꼭 임차인이 소유하고 있는 건물이 맞는지 확인하시기 바랍니다. 또한 계약서 작성시에도 임대인의 이름과 주민번호를 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. |
기초편 (3)
| 계약하려는 임대인의 소유한 건물의 등기부등본에 임대인의 신분증과 동일하다면 확인해야할 것은 👉근저당과 가압류 등의 다른 제한이 있는지 확인을 해야합니다.
공인중개사를 통해서 계약을 한다면 설명을 해주겠지만 나의 소중한 보증금을 지키기 위해서는 직접 확인하는 작업은 필수입니다. 맨 아래에 등기부등본을 보는 방법에 대한 포스팅도 준비하였으니 해당 포스팅을 정독하시고 보신다면 많은 도움이 되실 것 입니다. |
기초편 (4)
| 혹시나 집을 소유하고 있는 계약자가 직접 오지 못하고 대리인을 통해서 계약을 진행하는 경우도 있습니다. 대부분 가족 또는 부부일 확률이 높습니다.
이럴 경우 👉임대인의 신분증, 대리인 신분증, 임감날인 완료된 위임장, 인감증명서 4개가 필수로 확인을 하셔야합니다. 혹시나 전세 계약시 대리인 방문이 불안하시다면 공인중개사에게 말씀하시고 그래도 임대인이 방문이 어렵다고하면 계약을 진행하지 마시고 다른 물건을 찾아보셔도 됩니다. |
기초편 (5)
| 정상적으로 계약이 체결한다면 👉전세 계약금과 전세 잔금은 꼭 임대인(임대하려는 건물의 소유주)에게 이체하셔야합니다. 대리인을 통해서 계약을 하게 될 경우 간혹 대리인의 계좌로 안내되어 입금 받고 잠적하는 경우가 발생하는데요
자주 일어나는 일은 아니지만 꼭 임대인 계좌인지 확인하시고 임대인에게 이체하시기 바랍니다. |
기초편 (6)
| 👉임대인이 납부하지 않는 국세가 있는지를 확인해야합니다. 국가 세금을 납부하지 않고 연체할 경우 임대하려는 주택은 공매로 넘어가기 때문에 주의해야합니다.
이것을 방지하기 위해 실제로 국세를 납부했는지 영수증을 요청하여 확인하는 것도 필요합니다. |
기초편 (7)
| 전세대출 가능여부를 확인해야합니다. 24년 2월 기준으로 👉KB시세의 90% 이내, KB시세가 없는 경우 공동주택가격의 126% 이내에서만 보증보험 가입이 가능하기 때문인데요.
이 부분을 자세히 모르겠다면 공인중개사에게 해당 물건은 보증보험이 가입 할 수 있는 전세금액인지 확인해보실 수 있습니다. |
전세계약서 특약사항
권리변동시 계약 해지
| “계약서 작성 후 새로운 제 3자가 권리를 발생 할 경우(근저당, 가압류, 가처분 등) 임대인은 자신의 책임으로 잔금일까지 해당 내용을 말소해야하며, 잔금 완료 후 다음날까지도 등기부등본 권리 변동이 없어야한다. 만약 그렇지 않을 경우 계약은 해제된 것으로 한다.”
전세계약하면서 가장 중요한 특야사항 중 하나입니다. 전세 자금 이체 전 임대건물에 근저당이 설정되거나 압류가 생긴다면 전세금은 차순위로 밀려나게됩니다. 이럴 경우 향후 법원 경매로 물건이 넘어 갈 경우 차순위로 인하여 대항력이 생기지 않기 때문에 주의하셔야 합니다. |
전세자금 대출 불가시 계약의 무효
| “전세자금 대출 불가시 임대인은 임차인에게 계약금을 반환하고, 금번 계약은 무효로 한다.”
전세자금 대출을 받기 위해서는 날인된 계약서를 첨부해야하기 때문에 향후 전세대출이 불가능 할 경우 곤란한 상황이 발생합니다. 이 건은 임차인(계약하려는자)에게 꼭 필요한 특약사항이오니, 전세자금이 무조건 나올 것이라고 생각하지 마시고 해당 문구를 꼭 적어주시는 것을 추천드립니다. |
끝으로(정리하며)
| 오늘은 전세계약을 할 때 기본적으로 알고 있어야할 기본상식과 특약사항에 대해서 포스팅을 하였습니다. 주변을 둘러보면 공인중개사의 말만 의존하고 전세계약을 체결하는 분들을 많이 볼 수 있는데요.
물론 공인중개사에서도 확인해주는 것은 의무사항이지만, 임차인이 직접 확인을 통해서 향후 피해를 볼 수 있지 않도록 주의하셔야하는 자세도 필요합니다. 그럼 오늘 준비한 전세계약서 특약 주의사항 작성방법에 대한 포스팅을 여기까지 하도록 하겠습니다. 감사합니다. |